Co takhle pronájem - pokračování

Minule jsme si ukázali, jak díky daňové optimalizaci udělat z podprůměrného businessu nadprůměrný. Prostřednictvím námi založené firmy jsme koupili a pronajali novou garsonku a dosáhli pasivní růst majetku 5,6%. Dnes se podíváme na způsob jak růst našeho modelového businessu - pronájem garsonky - ještě více zvětšit.
Růst businessu je ve skutečnosti podíl zisku a kapitálu vázaného v businessu. Zisk bychom mohli zvýšit zvýšením nájemného. Problém je ten, že díky konkurenčnímu prostředí by se nájemník přestěhoval jinam a nového by jsme za vysoké nájemné těžko hledali. Výsledkem by pak byl naopak nižší zisk. Nájemné tedy nemůžeme zvyšovat nad úroveň obvyklou, která je dána rovnovážným stavem nabídky a poptávky. Pokud nejsme skutečně hodně velký hráč, nemáme šanci ovlivnit rovnovážnou polohu nabídky a poptávky. Další zvýšení zisku můžeme dosáhnout snižováním nákladů. Tady by bylo možné dosáhout krátkodobě vyšších zisků ovšem za cenu dlouhodobějších ztrát. Pokud bychom nedávali peníze do fondu oprav a neudržovali naši nemovitost, pak by mohla z dlouhodobého hlediska výrazně ztratit svoji vlastní hodnotu. Takže tudy také cesta nevede. Jediná možnost, která může ovlivnit zlomek růstu našeho businessu je tedy množství kapitálu vázaného v businessu. Pokud se naší firmě podaří získat na nákup oné garsonky úvěr s úrokovou mírou nižší než je růst našeho businessu, pak rozdíl bude náš. V prvém případě naše firma koupila garsonku za 1,200,000 Kč a měla tak v garsonce vázaných 1,200,000 Kč a dosáhla majetkového růstu 5,6% za rok. Pokud ovšem vloží naše firma do nákupu garsonky pouze 200,000 Kč a 1,000,000 Kč si vypůjčí od banky za úrokovou míru 4,6%, přičemž bance bude za úvěr ručit garsonkou, která má hodnotu 1,200,000 Kč. Jaké bude zhodnocení majetku v tomto případě?

Garsonku pronajmeme za 8,000 Kč plus energie a poplatky. Musíme počítat, že z dlouhodobého hlediska nebude obsazenost garsonky 100%-tní a občas se budeme muset handrkovat s neplatiči, což nás kromě nervů bude také stát nějaký čas. Počítejme tedy 10 měsíců z roku pronajato za 8,000 Kč. Příjem bude 10 krát 8, což je 80 tisíc Kč. Musíme zahrnout náklady. Fond oprav řekněme 1000 za měsíc, takže nám zbyde 68 tisíc Kč ročně. Bance za úvěr zaplatíme na úrocích 46,000 Kč ročně. Dále musíme rozpočítat cenu hypoteční smlouvy a odhadu na jednotlivé roky. Hypotéka na 1 milion stojí kolem 10 tisíc Kč. Pokud ji počítáme na 20 let, pak na rok je to přes 500 Kč do nákladů. Dále odhad a pojištění to je ročně dalších 1500 Kč. Vezmeme tedy oněch 68,000 Kč/rok a 48,000 Kč/rok zaplatíme finančním institucím. Zbyde nám 20,000 Kč. Náš vázaný kapitál je 200,000 Kč. Tímto způsobem jsme v naší firmě dosáhli 10% zhodnocení majetku.

Můžete namítnout, že naše firma má k investování kapitál 1,200,000 Kč, který byl v prvním případě celý využit a zhodnocoval se, zatímco v druhém případě bylo v businessu vázáno pouze 200,000 Kč. Ano, pokud chceme dosáhnout 10% zhodnocení celých 1,200,000 Kč kapitálu, pak popsané zopakujeme ještě pětkrát a ve výsledku má naše firma na 6 úvěrů nakoupeno 6 garsonek, které pronajímá 6-ti nájemcům. Při tomto scénáři lze získat ještě nějaké to procento navíc dalšími optimalizacemi, např. nákup 6-ti garsonek od jednoho developera může způsobit, že se nám podaří získat garsonky za velkoobchodní cenu. Pojištění více garsonek najednou může snížit cenu pojistky a stejně tak agregace hypoték dohromady může vést k úsporám a tak lepšímu zisku. V těchto případech je však zapotřebí zvážit výhody a nevýhody jednotlivých řešení, což může záležet na okolnostech konkrétní realizace a těžko k tomu dodat obecná doporučení.