Co takhle pronájem - pokračování

Minule jsme si ukázali, jak díky daňové optimalizaci udělat z podprůměrného businessu nadprůměrný. Prostřednictvím námi založené firmy jsme koupili a pronajali novou garsonku a dosáhli pasivní růst majetku 5,6%. Dnes se podíváme na způsob jak růst našeho modelového businessu - pronájem garsonky - ještě více zvětšit.
Růst businessu je ve skutečnosti podíl zisku a kapitálu vázaného v businessu. Zisk bychom mohli zvýšit zvýšením nájemného. Problém je ten, že díky konkurenčnímu prostředí by se nájemník přestěhoval jinam a nového by jsme za vysoké nájemné těžko hledali. Výsledkem by pak byl naopak nižší zisk. Nájemné tedy nemůžeme zvyšovat nad úroveň obvyklou, která je dána rovnovážným stavem nabídky a poptávky. Pokud nejsme skutečně hodně velký hráč, nemáme šanci ovlivnit rovnovážnou polohu nabídky a poptávky. Další zvýšení zisku můžeme dosáhnout snižováním nákladů. Tady by bylo možné dosáhout krátkodobě vyšších zisků ovšem za cenu dlouhodobějších ztrát. Pokud bychom nedávali peníze do fondu oprav a neudržovali naši nemovitost, pak by mohla z dlouhodobého hlediska výrazně ztratit svoji vlastní hodnotu. Takže tudy také cesta nevede. Jediná možnost, která může ovlivnit zlomek růstu našeho businessu je tedy množství kapitálu vázaného v businessu. Pokud se naší firmě podaří získat na nákup oné garsonky úvěr s úrokovou mírou nižší než je růst našeho businessu, pak rozdíl bude náš. V prvém případě naše firma koupila garsonku za 1,200,000 Kč a měla tak v garsonce vázaných 1,200,000 Kč a dosáhla majetkového růstu 5,6% za rok. Pokud ovšem vloží naše firma do nákupu garsonky pouze 200,000 Kč a 1,000,000 Kč si vypůjčí od banky za úrokovou míru 4,6%, přičemž bance bude za úvěr ručit garsonkou, která má hodnotu 1,200,000 Kč. Jaké bude zhodnocení majetku v tomto případě?

Garsonku pronajmeme za 8,000 Kč plus energie a poplatky. Musíme počítat, že z dlouhodobého hlediska nebude obsazenost garsonky 100%-tní a občas se budeme muset handrkovat s neplatiči, což nás kromě nervů bude také stát nějaký čas. Počítejme tedy 10 měsíců z roku pronajato za 8,000 Kč. Příjem bude 10 krát 8, což je 80 tisíc Kč. Musíme zahrnout náklady. Fond oprav řekněme 1000 za měsíc, takže nám zbyde 68 tisíc Kč ročně. Bance za úvěr zaplatíme na úrocích 46,000 Kč ročně. Dále musíme rozpočítat cenu hypoteční smlouvy a odhadu na jednotlivé roky. Hypotéka na 1 milion stojí kolem 10 tisíc Kč. Pokud ji počítáme na 20 let, pak na rok je to přes 500 Kč do nákladů. Dále odhad a pojištění to je ročně dalších 1500 Kč. Vezmeme tedy oněch 68,000 Kč/rok a 48,000 Kč/rok zaplatíme finančním institucím. Zbyde nám 20,000 Kč. Náš vázaný kapitál je 200,000 Kč. Tímto způsobem jsme v naší firmě dosáhli 10% zhodnocení majetku.

Můžete namítnout, že naše firma má k investování kapitál 1,200,000 Kč, který byl v prvním případě celý využit a zhodnocoval se, zatímco v druhém případě bylo v businessu vázáno pouze 200,000 Kč. Ano, pokud chceme dosáhnout 10% zhodnocení celých 1,200,000 Kč kapitálu, pak popsané zopakujeme ještě pětkrát a ve výsledku má naše firma na 6 úvěrů nakoupeno 6 garsonek, které pronajímá 6-ti nájemcům. Při tomto scénáři lze získat ještě nějaké to procento navíc dalšími optimalizacemi, např. nákup 6-ti garsonek od jednoho developera může způsobit, že se nám podaří získat garsonky za velkoobchodní cenu. Pojištění více garsonek najednou může snížit cenu pojistky a stejně tak agregace hypoték dohromady může vést k úsporám a tak lepšímu zisku. V těchto případech je však zapotřebí zvážit výhody a nevýhody jednotlivých řešení, což může záležet na okolnostech konkrétní realizace a těžko k tomu dodat obecná doporučení.

Co takhle pronájem

Spočítejme si, zda se vyplatí jako business pronájem garsonky v Praze. Koupíme novou garsonku v Praze za 1,200,000 Kč. Pronajmeme ji za 8,000 Kč plus energie a poplatky. Musíme počítat, že z dlouhodobého hlediska nebude obsazenost garsonky 100%-tní a občas se budeme muset handrkovat s neplatiči, což nás kromě nervů bude také stát nějaký čas. Počítejme tedy 10 měsíců z roku pronajato za 8,000 Kč. Příjem bude 10 krát 8, což je 80 tisíc Kč. Musíme zahrnout náklady. Fond oprav řekněme 1000 za měsíc, takže nám zbyde 68 tisíc Kč ročně. Ty si dáme do příjmů a pokud spadáme do nejvyšší daňové skupiny, tak odečteme 32%, které dáme státu. Náš zisk je 46 tisíc čistého za rok, což vede na zúročení 3,8%. Pronajímat byt jako fyzická osoba s velkým příjmem (spadne do nejvyšší daňové skupiny) se nevyplatí. Je to podprůměrný business (zhodnocení je 3,8% v porovnání s průměrným businessem 4,7%).
Pokud bychom to udělali chytřeji a založili firmu, která by koupila garsonku za 1,200,000 Kč a do firmy udělali např. investiční náklady ve výši příjmů, tj. za 68 tisíc ročně (firma může třeba nakoupit cenné papíry). Pak bychom neodvedli státu daň, protože naše firma není z účetního hlediska v zisku. Její příjmy byly proinvestovány na další růst. V takovém případě je zhodnocení naší firmy 5,6%. A rázem máme z podprůměrného business modelu nadprůměrný, ale stále to není žádná velká sláva. Růst 5,6% je pěkný, ale rozhodně ne světoborný. Pro úplné greenhorny je to ale dobře názorný začátek.

Jak na to?

Minule jsme si řekli, co je to průměrný business. Od toho se můžeme odpíchnout a říci si, že na to, aby moje firma byla úspěšná stačí, aby pro začátek byla alespoň nadprůměrná. To znamená, že všechny business modely, které vykazují růst větší než je průměr (tj. 4,7%) jsou dobré a mají nás zajímat. Ve skutečnosti dává většina business modelů větší zhodnocení, ale to z důvodu, že nejsou správně promítnuta všechna rizika, která se pak při samotné realizaci vyskytnou. Dobrý business model nám musí na papíře dávat alespoň 10% roční zhodnocení, protože 5% dolů bychom měli počítat na rizika, která neumíme předvídat.

Co je to průměrný business

Podívejme se jaký byl průměrný růst amerického businessu. Tak abychom vyloučili působení různých krátkodobých efektů, podívejme se na růst za posledních sto let a zprůměrujme jej. Růst businessu celkem dobře mapuje index Dow Jones, který se počítá z výsledků předních velkých firem, jejichž výkon má vliv na výkon celé ekonomiky a vytváří ekonomické prostředí. Nyní je rok 2006 a DJIA včera zavíral na 10712. Před sto lety (konkrétně 12.ledna 1906) překročil DJIA poprvé hranici 100 bodů. Lze tedy říci, že za 100 let DJIA svoji hodnotu zestonásobil. Průměrné roční zhodnocení DJIA během posledních sto let je pak stá odmocnina ze sta, což je 4,7%. Pokud bude moje firma vykazovat dlouhodobě růst 4,7%, pak provozuji průměrný business. Můj business v takovém případě není ani horší, ale ani lepší než polovina ostatních businessů. Držím se uprostřed pelotonu. Samozřemě, že některé firmy zaznamenávají podstatně větší růst, třeba i několik desítek procent ročně. Na druhou stranu jsou firmy, které jsou ztrátové a jdou vstříc bankrotu a záhubě. V průměru to pak vychází kolem těch 4,7%. Úkolem každého dobrého businessmana je dostat se nad tuto hodnotu.

Vlastnit prosperující firmu, to je síla

Majetek Billa Gatese je 51 miliard dolarů (2005). Spolu s Paulem Allenem založili Microsoft 5.září 1975. Nedávno tomu bylo 30 let, co Microsoft oslavil své kulaté jubileum. Bill Gates i Paul Allen začínali s pár dolárky v kapse. Podívejme se jaký by musel být pracovní příjem Billa Gatese, aby během 30 let získal majetek v hodnotě 51 miliard dolarů. 30 let je 360 měsíců a pokud podělíme velikost jeho majetku 360 dostáváme 142 miliónů dolarů, což je při současném kurzu dolaru téměř 3 a půl miliardy korun. To je ovšem čistý příjem, který při hromadění může začít tvořit majetek. Při takto velkém příjmu však prakticky celý spadne do nejvyšší daňové skupiny. Daň spolu se sociálním a zdravotním spolkne při takto velkém příjmu minimálně polovinu. To znamená, že pokud by chtěl Bill Gates nahromadit svých 51 miliard dolarů majetku během 30 let pracovním příjmem, pak by od svého zaměstnavatele musel požadovat hrubou mzdu přes 7 miliard korun měsíčně! Wow, to je síla. Ani ten nejlepší manažer v České republice nebere ani tisícinu, tj. 7 miliónů měsíčně. Běžte a řekněte svému zaměstnavateli, že chcete setinu procenta toho, co má měsíčně Bill Gates, protože pouhá setina procenta ze 7 miliard korun je 700 tisíc a to je pro řadu lidí stále nepředstavitelné, že by každý měsíc měli na výplatnici. Jsem snad desettisíckrát méně výkonný než Bill Gates? Jsem desettisíckrát hloupější než Bill Gates? Ne, nejsem. Protože kdybych byl, tak bych bral jednu desetitisícinu jeho měsíčního příjmu, což by bylo 700 tisíc měsíčně a to já neberu. Takže jsem ještě hloupější? Bill Gates a ostatní bohatí lidé si dobře uvědomují jednu věc. Žádný zaměstnavatel na světě by jim takový plat nedal, a proto se sami museli stát svými zaměstnavateli a především zaměstnavateli ostatních lidí. Jak již jsem napsal. Ani nejvýkonnější a nejlepší český manažer nebere tisícinu toho, co bere Bill Gates. Čím se Bill Gates a ostatní bohatí lidé liší od ostatních? Co způsobuje, že mají tak velké příjmy, které jsou natolik ohromné, že není možné je utratit a tak se hromadí v podobě gigantického majetku? Bohatí lidé jsou majiteli podniků. Ne manažer, ne umělec, ne raketový expert a dokonce ani vrcholový sportovec. K největším příjmům a majetkům vede vlastnictví dobře fungující a rostoucí firmy.

Možnosti jak přijít k majetku - úvod

Je tolik možností jak přijít k majetku. Kterou z možností si vybrat?
Na začátku je dobré si stanovit kritéria. Např. vylučuji ilegální způsoby, čímž jsem se připravil o velmi rychlé způsoby zbohatnutí. Nebo vylučuji nemorální způsoby zbohatnutí, čímž jsem se pravděpodobně připravil o rychlé způsoby zbohatnutí. Z toho vyplývá, že tento blog asi nebude pro lidi, kteří hledají možnosti rychlého zbohatnutí. Navíc bych rád řekl, že jsem na Internetu viděl spoustu projektů, které se snaží poskytnout lidem možnosti přivýdělku. Bohužel se velmi často jedná o pár dolárků a ne o skutečné zbohatnutí. Při zapojení se do takových programů, člověk spálí spoustu drahocenného času a pořádný výsledek nikde. Hledám cesty a způsoby vedoucí k velkým bohatstvím jaké mají třeba Paul Allen, Henry Ford, Steve Jobs nebo Warren Buffett. Jsou to cesty dlouhé, ba dá se říci spíše životní poslání. Právě tyto cesty však vedou do největších výšin. Pokud chcete, můžete se připojit, protože společným dialogem se můžeme obohatit a pokusit se dobrat nových způsobů a cest zbohatnutí, které budou ku prospěchu všem.